Distance entre constructions : les limites et règles

Programmer des travaux requiert de prendre quelques précautions préalables, notamment en termes de respect des règles de construction. En effet, le Code de l’urbanisme notamment vient encadrer ce type de projet avec l’apport de textes sur les distances à observer entre deux constructions, entre une construction et la voirie, etc.

 

L’intérêt des règles d’implantation

Les règles d’implantation des constructions sont basées sur la réglementation de droit public que nous aborderons plus loin dans ce guide. Les intérêts de celles-ci sont multiples :

  • D’après le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, l’objectif premier est de “garantir une certaine intimité pour les constructions voisines, garantir l’ensoleillement et permettre un agencement harmonieux des constructions” ;
  • sécurité, salubrité et hygiène (jurisprudence du conseil d’Etat) ;
  • raisons esthétiques.

 

Les possibilités de construction sur un terrain

Emanant du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du RNU (Règlement National d’Urbanisme), les règles d’implantation sont en lien avec :

  • la voie desservant le terrain ;
  • les limites parcellaires ;
  • deux constructions sur une même propriété.

 

Règles

Définitions à connaître

Alignement

Il est question d’une construction implantée en limite de propriété, avec une façade donnant directement sur l’espace public routier.

Prospect

Il s’agit d’une règle permettant d’encadrer une implantation en tenant compte de la hauteur de la construction par rapport à deux constructions ou aux limites du terrain.

 

Généralement, le calcul se fait sur la base suivante : R ≥ H/2 tel qu’énoncé dans le Code de l’Urbanisme à l’article R.111-18 “A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.”

Retrait

Le retrait, autrement nommé recul, marge d’isolement ou bande inconstructible, constitue l’éloignement, par rapport à une ligne abstraite, de la construction.

 

 

Distance entre une maison et la voirie

D’après l’ADIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), la distance entre une construction et la voirie est notamment fonction du type de voie et de la hauteur du bâtiment. Souvent, il faut se référer au PLU ou au POS (Plan d’occupation des sols) de la commune afin de disposer des bonnes informations en la matière. A défaut de préconisation particulière, il faut s’en tenir aux éléments donnés par le Code de l’Urbanisme, dans son article L.111-1-4. En effet, ce dernier précise les distances à respecter selon le type d’axe routier et le type de construction, mais également selon le type de localisation :

 

Localisation

Règles du Code de l’Urbanisme

Distances minimales à observer entre la construction et la voirie

Agglomérations

  • 40 m pour les constructions d’habitation
  • 25 m pour les autres bâtiments

Zones urbanisées des agglomérations

  • 50 m pour les constructions d’habitation
  • 35 m pour les autres bâtiments

Axes routiers hors agglomération

  • aucune construction à moins de 100 m
  • 75 m pour les axes classés à grande circulation

Autres axes de circulation

  • bâtiment édifié en bordure de voie publique : alignement à la voirie selon sa hauteur (article R.111-18 du Code de l’Urbanisme)
 

 

Autre élément à prendre en compte, celui de l’alignement imposé par certaines communes. Cet alignement peut être demandé dans un souci de préservation de la continuité architecturale.

 

Au-delà de la voirie, d’autres éléments peuvent justifier le respect de certaines distances de construction. Par exemple, la proximité d’un monument historique ou d’une zone inondable sera un argument de poids.

  • Dans le cas du monument historique, c’est l’architecte des Bâtiments de France qui sera juge et décisionnaire quant à une demande de construction.
  • Pour ce qui est des zones inondables, l’article L.146-4 III du Code de l’Urbanisme prévoit un reculement de 100 mètres. Le POS ou le PLU peut, selon les communes, imposer des reculs plus importants, voire même interdire toute construction ne respectant pas certaines contraintes.

 

Distances entre les constructions et toiture

Deux possibilités existent pour déterminer la distance de séparation entre deux constructions habitables. Ainsi, il faudra considérer l’une ou l’autre des options suivantes :

  • une réglementation par le biais d’un PLU ou d’un POS.
  • une réglementation par le biais de l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme : une construction observant un retrait d’au moins 3 m ou en limite de propriété. Dans cet article, il faut particulièrement prêter attention à la notion du “tout point du bâtiment” qui signifie que le point le plus avancé du bâtiment constitue le point de référence et représentera alors le point de départ pour le calcul de la distance à appliquer. Pour la toiture, ce point de référence sera alors le débord.

 

Distance entre deux maisons sur des propriétés distinctes

“A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres” explique l’article R. 111-19 du Code de l’Urbanisme déjà mentionné ci-avant.

 

A noter que dans le cas d’une construction atteignant les 10 m de hauteur, le recul sera de 5 m au lieu de 3. Ainsi, hors construction réalisée en limite de propriété, une distance minimale de 6 m sera observée entre deux maisons. Ici encore la notion de “tout point du bâtiment” vu précédemment est applicable.

 

Il faut également noter que “Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin”. Par cette simple phrase, le gouvernement lui-même vient confirmer le droit de construction en limite de propriété. Toutefois, malgré ce droit, il faut respecter les règles en termes de limites séparatives entre deux terrains, de limites avec la voirie et de distances entre les constructions. Au besoin, c’est un géomètre qui sera en charge de métrer les limites séparatives des propriétés en vue de réaliser le bornage des parcelles.

 

Situations

Règles du Code de l’Urbanisme

L’article R. 111-19 du Code de l’Urbanisme

Indique que la construction observe un retrait d’au moins 3 m ou est construit en limite de propriété.

Le POS et le PLU

Peut permettre des cas particuliers, avec des règles adaptées, via le découpage de la commune en différentes zones :

  • hors agglomération
  • zone urbanisée à forte ou faible densité
  • zone fluviale

Ainsi, il peut y avoir des variations de distances au sein d’une même ville.

 

Ces documents peuvent également :

  • autoriser la mitoyenneté, voire l’imposer
  • imposer une implantation de la construction en limite de propriété

Les zones de transport ferroviaire

La SNCF peut déterminer la distance à respecter.

 

 

Distance dans le cadre d’une extension

Certaines dérogations peuvent être obtenues dans le cadre de construction d’extensions. C’est alors, en général, la mairie ou la préfecture qui est en charge du dossier et qui accorde ou non l’autorisation d’effectuer les travaux.

 

Le Code de l’Urbanisme, par le biais de l’article R.111-20 stipule d’ailleurs que “Des dérogations aux règles édictées dans la présente sous-section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente. En outre, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par la présente sous-section, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été approuvés.”

 

La demande doit cependant être motivée et porter sur :

  • la volonté “de préserver une architecture locale et traditionnelle” selon le dictionnaire permanent Construction et urbanisme
  • le besoin d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes” selon l’article L.124-1 du Code de l’Urbanisme

 

Distance entre un mur mitoyen ou une limite séparative et une annexe

Les annexes sont, de la même manière que les bâtiments principaux ou encore les piscines, soumis à l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme déjà vu par ailleurs. La distance à respecter est alors la même, à savoir une construction en limite de propriété ou à au moins 3 m de cette même limite.

 

La nuance à prendre en compte porte sur la création d’une annexe accolée au bâtiment principal ou dépendante de ce dernier. Dans le second cas de figure, des distances seront à respecter entre les deux constructions réalisées sur la même propriété.

 

Ainsi, à défaut de dispositions prises via un PLU ou un COS (coefficient d’occupation des sols), l’article R.111-16 du Code de l’Urbanisme prend le relais avec les éléments suivants : “une distance d’au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus”

 

Distance entre une maison et une piscine

Comme vu juste avant, la construction de la piscine, en termes de distances à respecter, est régie de la même manière qu’un bâtiment principal. C’est donc à nouveau l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme qui entre en vigueur, sauf dispositions contraires prévues par un POS ou un PLU. Ceci est aussi bien valable pour une piscine hors-sol que pour une piscine enterrée.

 

Présentations simplifiées : le POS, le COS, le PLU, le RNU

Voici quelques définitions simplifiées des POS, COS, PLU et RNU.

 

Elément

Présentation simplifiée

POS

Plan d’Occupation des Sols

 

Objectifs :

  • préserver les zones naturelles
  • organiser les zones (urbaines ou à urbaniser) selon leurs besoins

 

Initié en 1967, ce document est peu à peu remplacé par des :

  • Plans Locaux d’Urbanisme (PLU)
  • Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUi)

COS

Coefficient d’Occupation des Sols

 

Objectif :

  • mesurer la densité en termes d'occupation des sols

 

Pour l’obtenir, on divise la surface de plancher par la superficie du terrain.

PLU

Plan Local d’Urbanisme

 

Objectif :

  • encadrer l’occupation des sols d’un territoire communal ou intercommunal

 

Le PLU fonctionne sur différentes zones qui sont définies comme :

  • urbaines
  • à urbaniser
  • agricoles
  • naturelles et forestières

 

Le PLU apporte des règles pour l’implantation de constructions par rapport :

  • aux voies ou aux emprises publiques
  • aux limites séparatives
  • aux autres sur une même propriété

RNU

Les règles de droit public

Règlement National d’Urbanisme

 

Objectif :

  • régir l’implantation de constructions par rapport au voisinage

 

Ce règlement s’applique dans les communes munies d’une carte communale et dépourvues de PLU. Par ailleurs le RNU ne prend pas en considération les règles de droit privé détaillées plus loin.

 

 

Les règles de droit privé

Quelques règles de droit privé peuvent être à observer également et aller contre celles édictées par l’ensemble des règles présentées jusque-là. Parmi elles, on compte notamment la servitude de vue, l’écoulement d’eau de toiture ou encore les ouvrages adossés sur un mur mitoyen.

 

Elément

Présentation simplifiée

Servitudes de vue par rapport aux voisins

Selon le Code Civil, un minimum de distance doit être mis entre une vue et un terrain voisin afin de ne pas porter atteinte à son intimité. Deux cas de figure se présentent :

  • la vue droite : il faudra au moins 1,90 m entre le bord de la construction prenant en compte la notion de “tout point du bâtiment” vu précédemment et la limite séparative
  • la vue oblique : il faudra au moins 0,60 m entre l’angle de l’ouverture et la limite séparative

Écoulement des eaux pluviales

Sur base du Code Civil, les eaux pluviales doivent être déversées soit sur la voie publique, soit sur son propre terrain. En aucun cas cet écoulement ne pourra se faire sur un fonds voisin.

Construction adossée au mur mitoyen

Le code civil autorise la construction d’un ouvrage adossé à un mur mitoyen. Pour ce faire, un consentement mutuel doit être obtenu.

 

 

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Déclaration n°1262855

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