Distance entre constructions : les limites et règles

Programmer des travaux requiert de prendre quelques précautions préalables, notamment en termes de respect des règles de construction. En effet, le Code de l’urbanisme notamment vient encadrer ce type de projet avec l’apport de textes sur les distances à observer entre deux constructions, entre une construction et la voirie, etc.

L’intérêt des règles d’implantation

Les règles d’implantation des constructions sont basées sur la réglementation de droit public que nous aborderons plus loin dans ce guide. Les intérêts de celles-ci sont multiples :

• D’après le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, l’objectif premier est de “garantir une certaine intimité pour les constructions voisines, garantir l’ensoleillement et permettre un agencement harmonieux des constructions” ;
• sécurité, salubrité et hygiène (jurisprudence du conseil d’Etat) ;
• raisons esthétiques.

Les possibilités de construction sur un terrain

Emanant du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du RNU (Règlement National d’Urbanisme), les règles d’implantation sont en lien avec :

• la voie desservant le terrain ;
• les limites parcellaires ;
• deux constructions sur une même propriété.

Distance entre une maison et la voirie

D’après l’ADIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), la distance entre une construction et la voirie est notamment fonction du type de voie et de la hauteur du bâtiment. Souvent, il faut se référer au PLU ou au POS (Plan d’occupation des sols) de la commune afin de disposer des bonnes informations en la matière. A défaut de préconisation particulière, il faut s’en tenir aux éléments donnés par le Code de l’Urbanisme, dans son article L.111-1-4. En effet, ce dernier précise les distances à respecter selon le type d’axe routier et le type de construction, mais également selon le type de localisation :

Autre élément à prendre en compte, celui de l’alignement imposé par certaines communes. Cet alignement peut être demandé dans un souci de préservation de la continuité architecturale.

Au-delà de la voirie, d’autres éléments peuvent justifier le respect de certaines distances de construction. Par exemple, la proximité d’un monument historique ou d’une zone inondable sera un argument de poids.

• Dans le cas du monument historique, c’est l’architecte des Bâtiments de France qui sera juge et décisionnaire quant à une demande de construction.
• Pour ce qui est des zones inondables, l’article L.146-4 III du Code de l’Urbanisme prévoit un reculement de 100 mètres. Le POS ou le PLU peut, selon les communes, imposer des reculs plus importants, voire même interdire toute construction ne respectant pas certaines contraintes.

Distances entre les constructions et toiture

Deux possibilités existent pour déterminer la distance de séparation entre deux constructions habitables. Ainsi, il faudra considérer l’une ou l’autre des options suivantes :

• une réglementation par le biais d’un PLU ou d’un POS.
• une réglementation par le biais de l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme : une construction observant un retrait d’au moins 3 m ou en limite de propriété. Dans cet article, il faut particulièrement prêter attention à la notion du “tout point du bâtiment” qui signifie que le point le plus avancé du bâtiment constitue le point de référence et représentera alors le point de départ pour le calcul de la distance à appliquer. Pour la toiture, ce point de référence sera alors le débord.

Distance entre deux maisons sur des propriétés distinctes

“A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres” explique l’article R. 111-19 du Code de l’Urbanisme déjà mentionné ci-avant.

A noter que dans le cas d’une construction atteignant les 10 m de hauteur, le recul sera de 5 m au lieu de 3. Ainsi, hors construction réalisée en limite de propriété, une distance minimale de 6 m sera observée entre deux maisons. Ici encore la notion de “tout point du bâtiment” vu précédemment est applicable.

Il faut également noter que “Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin”. Par cette simple phrase, le gouvernement lui-même vient confirmer le droit de construction en limite de propriété. Toutefois, malgré ce droit, il faut respecter les règles en termes de limites séparatives entre deux terrains, de limites avec la voirie et de distances entre les constructions. Au besoin, c’est un géomètre qui sera en charge de métrer les limites séparatives des propriétés en vue de réaliser le bornage des parcelles.

Distance dans le cadre d’une extension

Certaines dérogations peuvent être obtenues dans le cadre de construction d’extensions. C’est alors, en général, la mairie ou la préfecture qui est en charge du dossier et qui accorde ou non l’autorisation d’effectuer les travaux.

Le Code de l’Urbanisme, par le biais de l’article R.111-20 stipule d’ailleurs que “Des dérogations aux règles édictées dans la présente sous-section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente. En outre, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par la présente sous-section, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été approuvés.”

La demande doit cependant être motivée et porter sur :

• la volonté “de préserver une architecture locale et traditionnelle” selon le dictionnaire permanent Construction et urbanisme
• le besoin d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes” selon l’article L.124-1 du Code de l’Urbanisme

Distance entre un mur mitoyen ou une limite séparative et une annexe

Les annexes sont, de la même manière que les bâtiments principaux ou encore les piscines, soumis à l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme déjà vu par ailleurs. La distance à respecter est alors la même, à savoir une construction en limite de propriété ou à au moins 3 m de cette même limite.

La nuance à prendre en compte porte sur la création d’une annexe accolée au bâtiment principal ou dépendante de ce dernier. Dans le second cas de figure, des distances seront à respecter entre les deux constructions réalisées sur la même propriété.

Ainsi, à défaut de dispositions prises via un PLU ou un COS (coefficient d’occupation des sols), l’article R.111-16 du Code de l’Urbanisme prend le relais avec les éléments suivants : “une distance d’au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus”

Distance entre une maison et une piscine

Comme vu juste avant, la construction de la piscine, en termes de distances à respecter, est régie de la même manière qu’un bâtiment principal. C’est donc à nouveau l’article R.111-19 du Code de l’Urbanisme qui entre en vigueur, sauf dispositions contraires prévues par un POS ou un PLU. Ceci est aussi bien valable pour une piscine hors-sol que pour une piscine enterrée.

Présentations simplifiées : le POS, le COS, le PLU, le RNU

Voici quelques définitions simplifiées des POS, COS, PLU et RNU.

Les règles de droit privé

Quelques règles de droit privé peuvent être à observer également et aller contre celles édictées par l’ensemble des règles présentées jusque-là. Parmi elles, on compte notamment la servitude de vue, l’écoulement d’eau de toiture ou encore les ouvrages adossés sur un mur mitoyen.