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Prix de rénovation d'une grange et transformation en appartement

2018-12-21

Alors que vous étudiez le prix pour transformer une grange en habitation, votre choix se portera peut-être vers le fait de réaliser des appartements.

Ce sont certainement plusieurs appartements que vous déciderez de réaliser, peut-être dans un cadre locatif, qui nécessitera, dès lors, des travaux un peu plus amples, mais surtout de vous mettre en conformité avec la législation dans de nombreux domaines.

Voici quelques aspects que vous devrez prendre en compte, dans ce cadre, que ce soit à titre locatif ou pour habiter personnellement, avec tout ce qui pourra vous aider à prendre les meilleures dispositions possibles dans tous les domaines, qu’ils soient légaux ou qu’ils portent sur certains travaux.

Et vous pourrez aussi découvrir quelques indications de prix afin de vous aider à estimer les premières données d’un budget et voir si votre projet est viable et si vous pourrez le financer.

 

L’achat d’une grange

Si vous faites une acquisition de grange tout spécialement pour créer des appartements, il vous faudra quand même prendre toutes les dispositions en cas d’échec de votre permis de construire. Une première démarche auprès du service de l’urbanisme sera importante pour voir si rien ne risque d’empêcher ce projet d’exister. Ensuite, une condition suspensive liée à votre autorisation de permis de construire vous évitera de vous retrouver propriétaire d’une grange dont le changement de destination serait refusé.

La zone géographique, comme pour une habitation, sera déterminante, car il sera plus difficile, si tel est votre perspective, de louer un appartement qui ne disposerait pas, à proximité, de commerces, d’écoles et autres.

 

Les autorisations

Si vous avez un seul et même projet, de créer un ou plusieurs appartements dans une grange vous appartenant personnellement, vous n’aurez qu’un permis de construire à déposer pour faire valider l’ensemble. La déclaration de travaux ne suffira pas puisque vous ne pourrez réaliser votre aventure qu’en modifiant l’apparence du bâtiment, en créant de nouvelles ouvertures et, peut-être même, en modifiant l’aspect de son crépi, s’il en existe un.

Par contre, vous aurez vraisemblablement besoin de l’appui d’un architecte dès que la surface totale atteindra les 150 m², ce qui sera vraisemblablement le cas compte tenu des dimensions de base d’une grange et compte tenu que vous profiterez certainement de son volume pour créer un étage.

Le permis de construire passera par le Cerfa n°13406*03 pour une maison individuelle et ses annexes et par le Cerfa n°013409*03 pour un logement collectif ou une exploitation agricole.

 

Le changement de destination

Pour passer d’un bâtiment d’exploitation agricole à un lieu d’habitation, un changement de destination, en plus du permis de construire, est nécessaire. Mais ce changement de destination est aussi nécessaire s’il s’agit d’une grange qui servait pour du stockage de commerce, d’artisanat, d’entrepôt, etc.

Il existe différents documents Cerfa, selon le type de projet que vous comptez mener mais, plus généralement au Cerfa n°13702*02 pour une réalisation de lotissement et autre division foncière qui ne passe pas par un permis d’aménager.

 

Le choix de la grange

On a vu que la localisation de la grange est importante mais, au-delà de cela, il faudra aussi vous assurer que les bases de cette grange soient saines. Si les murs, la charpente et la couverture ne sont pas en bon état, quel est l’intérêt de partir de cet édifice, vous seriez obligé de le démolir et repartir de zéro. Des diagnostics seront nécessaires, notamment pour le bon état de la charpente et son traitement.

Il faut aussi vous assurer que vous ne partez pas sur une base avec des polluants qui vont vous demander des travaux de départ importants. Il faudra donc éviter une couverture en amiante ou des peintures en plomb.

Si les canalisations sont en plomb, le problème sera certainement moindre puisque, de l’électricité à la plomberie, vous devrez certainement tout refaire en partant de rien.

Il faudra bien sûr étudier que cette grange ne se situe pas en zone inondable et que la réalisation d’un assainissement soit possible ou un raccordement au réseau public.

 

Les possibilités d’aménagements

Alors que vous prévoyez certainement de nombreux aménagements, il faut que vous soyez certain que ceux-ci seront réalisables.

De même si l’eau et l’électricité ne sont pas à proximité, il faudra vous renseigner sur la possibilité d’être raccordé et à quel coût.

Tout comme il faudra que vous prévoyez un accès véhicule et, certainement, des places de parking selon le nombre de logements que vous allez y inclure.

Si vous devez réaliser un étage, il faudra aussi vous assurer qu’il sera facilement soutenable par votre structure sans avoir à effectuer trop de dépenses dans son renforcement et, notamment, par les fondations de la grange. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra prévoir de renforcer ce support par des poteaux ou trouver un principe d’étage moins lourd.

Au niveau du sol, la réalisation d’une dalle béton intérieure ne favorise pas la respiration de murs souvent conçus en pierre et terre qui peuvent subir des remontées d’humidité par capillarité. Le fait de se retrouver à l’intérieur d’une construction isolée peut nuire à sa bonne ventilation et enfermer cette humidité. Ce sera une des équations à bien résoudre avec le professionnel qui peut vous proposer des solutions techniques comme l’injection de produits hydrofuges pour un prix d’environ 100 € le mètre linéaire ou la réalisation d’une membrane étanche pour environ 150 € le mètre linéaire, solution plus efficace mais pas toujours possible à mettre en oeuvre. Il existe aussi des solutions mécaniques pour absorber l’humidité. Quoi qu’il en soit, ce sera aussi une étude qui pourra avoir une incidence sur le principe d’isolation choisi.

 

Le prix de l’aménagement

On a déjà étudié le prix nécessaire pour transformer une grange en habitation et noté différentes bases selon l’ampleur de la rénovation à réaliser. Difficile, dans le cas d’appartements de partir sur une base minimale puisque différents logements seront certainement à réaliser, au moins 2 certainement, mais peut-être 3, voir 4, selon la surface de la grange initiale et selon sa hauteur, avec possibilité de créer plusieurs duplex ou 2 appartements en bas et 2 autres à l’étage, que ce soit pour louer ou pour héberger vos enfants avec une certaine indépendance ou, même, pour prévoir des chambres d’hôtes, moyennant quoi des aides peuvent aussi compléter le financement et des amortissements venir en déduction des bénéfices que vous en retirerez par la suite pour profiter de déductions fiscales.

Il faudra donc créer des isolations phoniques capables de rendre chaque appartement totalement indépendant des autres et bien isolé phoniquement. De plus, il faudra créer autant d’espaces cuisines et salles de bains, au minimum, que de logements. Ce qui implique des frais supplémentaires.

Il faut donc éliminer le tarif minimal du précédent article pour s’en remettre aux 2 autres :

  • un tarif intermédiaire de 1.200 à 2.000 € le m² ;
  • un tarif supérieur de 2.000 à 3.000 € le m².

 

Prix de rénovation d’une grange et transformation en appartement poste par poste

Pour mieux estimer le prix d’une telle rénovation, qui sera cependant variable selon le nombre d’appartements que vous souhaiterez réaliser dans cette grange, voici quelques idées de base qui devront cependant être affinées avec un devis en parfaite adéquation avec votre projet précis et vos plans. Des prix qui reprennent certains tarifs déjà établis en partie dans l’article cité en début de ce guide.

 

Type de travaux

Prix

Assainissement et raccordements

de 6.000 à 10.000 €

Réalisation d’ouvertures (compris ouverture mur porteur, fourniture et pose)

de 2.000 à 3.500 € par ouverture

Réalisation d’escalier

de 1.000 à plusieurs milliers d’euros par escalier

Dalle béton

de 60 à 80 € le m²

Revêtements de sol

de 70 à plus de 100 € le m²

Isolation et cloisonnement

  • de 15 à 20 € le m² en placo standard
  • de 30 à 50 € en isolation phonique

Isolation plafond

de 15 à 50 € le m²

Electricité

autour de 15.000 €

Plomberie et sanitaire

de 10.000 à 20.000 €

Chauffage

autour de 30.000 € en chauffage gaz

Ventilation

autour de 5.000 €

Prix création d’un étage brut

de 1.000 à 2.000 € le m² (bois ou béton)

 

 


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