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Le prix pour réunir 2 appartements

Réunir deux appartements pour n’en obtenir, au final, plus qu’un seul, est peut-être l’un de vos prochains projets. Quelle que soit votre motivation entre souhait d’investissement ou agrandissement de votre lieu de vie, il n’est pas possible de le planifier du jour pour le lendemain.
Sur quels éléments devez-vous vous pencher avant de lancer ce projet ? Que devez-vous connaître concernant l’unification de deux appartements ? Quelles sont les différentes démarches à prévoir ? Et, bien entendu, combien pourrait vous coûter une telle aventure ? Nous allons, dans ce guide, nous attacher à répondre à toutes ces questions qui peuvent parfois sembler anodines mais qui peuvent soulever de grands questionnements.

Pourquoi réunir deux appartements ?

Une des principales raisons qui peut vous pousser à vouloir réunir deux appartements pour n’en faire plus qu’un est le souhait de disposer d’une surface habitable plus spacieuse. Les investisseurs, quant à eux, souhaiteront peut-être, aussi, acquérir deux lots simultanément afin de les rassembler en un seul pour en faire leur propre logement ou pour attirer certains locataires en quête d’un logement de grande taille.
Rassembler deux lots ouvre sur quelques avantages non négligeables, et plus encore si vous possédez déjà l’un des deux :

aucune recherche à effectuer sur la copropriété que vous connaissez déjà ;
pas de recherche non plus concernant l’immeuble.

Nos premiers conseils

Ce type de projet demandant beaucoup d’attention, voici, dans un premier temps, quelques conseils qui devraient vous permettre d’y voir plus clair.

Préparez votre projet

Dans le cas où vous convoitez un appartement voisin du vôtre afin de l’acquérir pour mener à bien votre projet, il vous faudra parfois faire preuve d’une grande patience en attendant que ce dernier soit proposé à la vente. Lors, vous devrez être en mesure de saisir l’opportunité quand elle se présentera. En outre, pour vous assurer de remporter le lot, vous ne pourrez probablement pas en négocier le prix et devrez, au moins, vous positionner sur le tarif de mise en vente, voire peut-être même plus si vous vous retrouvez en concurrence avec un autre acheteur. Vérifiez que le jeu en vaille alors réellement la chandelle.

Evaluez l’importance des travaux et leur coût

Si des travaux de réaménagement au sein d’un appartement ne nécessitent pas de démarches particulières, envisager ceux réunissant deux logements va très probablement demander des interventions au niveau du gros oeuvre et éventuellement des parties communes du bâtiment. Qu’ils soient contigus ou superposés, les appartements en appelleront à des travaux bien particuliers pouvant fragiliser la structure de l’immeuble tels que :

le percement de la dalle pour créer une ouverture vers le haut ;
l’ouverture, voire l'abattage d’un mur porteur pour relier à l’horizontale.

Faites-vous accompagner

Dans l’idéal, afin de ne prendre aucun risque, et au passage d’appuyer votre requête auprès du syndic de copropriété comme nous le verrons un peu plus tard, vous ferez appel à un bureau d’études ou un architecte. Ce dernier vous permettra de savoir si votre projet est réalisable et de détecter les différentes contraintes auxquelles vous pourriez être confronté. Il saura, en outre, vous apporter un certain nombre de solutions pour pallier à ces contraintes.

Les éléments complémentaires à prendre en compte

L’acceptation des travaux par le syndic de copropriété

Parmi les premières démarches à effectuer, idéalement juste après l’étude réalisée par un professionnel (architecte ou bureau d’études) et la demande des devis associés, il vous faudra en passer par le syndic afin d’obtenir l’accord concernant vos travaux. Vous disposerez alors d’un dossier solide (notes, plans, devis) avec toutes les réponses aux diverses questions portant, notamment, sur le problème des murs porteurs. Un dossier que vous présenterez donc et qui pourra, en apportant ces réponses, rassurer les autres copropriétaires et faire pencher la balance en votre faveur.

Au préalable, vous aurez, bien entendu, attentivement lu le règlement de la copropriété afin de vérifier qu’aucune interdiction de ce type de travaux ou de projet n’y est présente.
Puisque, dans ce projet de réunion de lot vous envisagerez soit de toucher à un mur porteur ou de percer une dalle, vous devrez obtenir une autorisation à l’occasion d’une assemblée générale ordinaire (ou extraordinaire, à vos frais, si vous êtes pressé). Vous devrez y obtenir un vote à la majorité absolue au regard de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. A défaut, et si vous avez reçu au moins ? des voix, un deuxième vote peut être immédiatement demandé à la majorité simple cette fois, tel que précisé à l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Si ce tiers de voix n’a, par contre, pas été acquis, une nouvelle assemblée pourra alors être convoquée dans les trois mois afin de tenter d’y obtenir un vote à la majorité simple des voix exprimées.
Ensuite, si vous n’avez pas obtenu la majorité absolue ou si des copropriétaires étaient absents lors du vote, il vous faudra encore patienter durant deux mois. C’est le temps pendant lequel la décision de l’assemblée générale pourra éventuellement être contestée par ceux n’ayant pas voté pour votre projet.
Si votre projet est refusé, vous pourrez encore saisir la justice afin d’obtenir gain de cause pour le faire aboutir.

Les démarches auprès du centre des impôts

Vous serez tenu, dans les trois mois suivants l’achèvement de vos travaux, de prévenir votre centre des impôts afin qu’un réajustement puisse être fait concernant votre taxe foncière et votre taxe d’habitation. Selon les cas, le coût des deux lots initiaux pourra se voir légèrement diminué ou, au contraire, augmenté.

Prix pour réunir deux appartements

Dans les premiers travaux que vous aurez à chiffrer, vous pouvez déjà vous appuyer sur les différents tarifs suivants :

	Type de travaux	Fourniture et pose en € HT
2 appartements superposés	ouverture d’une trémie sur un plancher en bois	300 à 800 €
	ouverture d’une trémie sur une dalle	800 à 2 000 €
	pose d’un escalier	1 400 à 6 900 €
2 appartements contigus ou superposés	ouverture d’un mur porteur pour créer une porte	1 500 € minimum
	abattage d’un mur porteur	2 000 à 5 000 €
	abattage d’une cloison	300 à 500 €
	création d’une nouvelle salle de bains	3 500 à 6 000 €
	création d’une nouvelle cuisine	2 500 à 7 000 €

Les autres travaux possibles à prévoir sont les mêmes que ceux qui pourraient concerner une rénovation de studio tels que de nouveaux revêtements de sol, la reprise des peintures et tapisseries, la remise aux normes électriques, l’isolation...

Le conseil du professionnel EnChantier

Afin de vous assurer que vous faites réellement une bonne affaire en réunissant deux lots, vous pouvez faire le calcul de l’ensemble des frais que vous coûterait cette opération (prix d’achat des deux logements, coûts des travaux d’unification, etc.). Divisez le total obtenu par le nombre de mètres carrés dont vous disposerez à l’issue du chantier et comparez ce montant au prix de vente au m² sur votre secteur. Si vous êtes largement au-dessus, à moins d’avoir vraiment à coeur de réaliser ce chantier sur le site visé, c’est que le projet n’est pas une bonne affaire sur le plan financier.