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Prix pour aménager le sous-sol ou la cave

Afin de gagner en surface dans votre logement, vous envisagez de réaliser un agrandissement via votre sous-sol ou votre cave. Quel est l’impact d’un tel projet, tant sur le plan technique que financier ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

 

Pourquoi aménager le sous-sol ?

Puisqu’il n’est pas toujours envisageable de réaliser un agrandissement de logement par le haut, il devient parfois possible et intéressant de le penser par le bas. Ainsi, un sous-sol inutilisé, qu’il soit totalement ou partiellement enterré, peut devenir une surface habitable complémentaire et apporter des solutions sans emprise au sol supplémentaire (une notion qui peut parfois faire avorter certains projets).

Toutefois, avant de vous lancer dans un tel projet, il vous faudra au préalable vous assurer, par le biais d’un état des lieux, que ce sous-sol est suffisamment sain pour pouvoir abriter un espace de vie.

 

Quelle pièce créer ?

De multiples possibilités existent en termes de création de pièces dans un sous-sol. De l’espace bureau au dressing, de la cuisine à la chambre, de la salle de jeu ou de cinéma au salon tout est, sur le plan purement technique, envisageable.

Mais il faudra tout de même tenir compte de certains besoins tels que ceux en apport de lumière naturelle dont la carence peut directement venir impacter notre organisme.

Alors, en règle générale, les pièces aménagées en sous-sol seront plutôt des pièces de services ou à usage ponctuel.

 

Les aménagements indispensables en sous-sol

Pour créer des pièces dans un sous-sol, il est important de prendre en compte certains éléments.

 

Elément à prendre en compte

Risques

Solutions

Humidité

  • risques de remontées d'eaux telluriques :
    • problème de salubrité car l'air peut se charger en salpêtre et champignons
  • injection de résine dans les murs
  • parfaite isolation des sols

Aération

  • risques de mauvaises aération :
    • problèmes d’humidité
  • prévoir une ventilation :
    • simple flux dans toutes les pièces
    • encore plus efficace en double flux
  • réaliser une large trémie d'escalier peut aider à favoriser l’aération naturelle

Lumière naturelle

  • risques de dérèglement de l’organisme
  • prévoir autant de surfaces vitrées que possible
    • création d’un sol en briques de verre par exemple
    • installer des puits de lumière
    • placer des fenêtres hautes (sous-sol partiellement enterré)
  • choisir un éclairage adapté
    • les lumières d'ambiance sont à éviter
 

 

Par ailleurs, en ouvrant le rez-de-chaussée sur la partie sous-sol, il est possible de répondre à la fois aux besoins de luminosité naturelle et d’aération. Vous obtiendrez alors un volume original. Toutefois, une telle mise en oeuvre impliquera une perte de mètre carré au niveau du rez-de-chaussée.

 

Comment aménager un sous-sol ou une cave ?

En logement individuel, il faudra évidemment disposer d’un sous-sol. En appartement, pour un tel projet, vous devrez alors impérativement résider au rez-de chaussée et être propriétaire de la cave située sous votre logement afin de pouvoir vous créer un souplex.

Afin de mener à bien ce projet d’agrandissement via le sous-sol, de multiples travaux sont à effectuer : assainissement, isolation, accessibilité, agencement, apport de lumière... Des travaux qui font appel à différents corps de métier depuis le plombier à l’électricien, du plaquiste au peintre, etc.

 

Elément de travaux

Présentation

Excavation

La hauteur sous plafond doit atteindre au moins 1,80 m, voire 2,30 m pour un espace plus confortable.

  • l’excavation peut permettre d’obtenir cette hauteur
    • cela consiste à augmenter la hauteur par les fondations
    • il faut au préalable réaliser une étude de faisabilité avec un professionnel

Installation d’un escalier

  • accès via un escalier extérieur ou intérieur
    • pour une réhabilitation en pièce à vivre : privilégier un accès intérieur

Pose de fenêtre de cave

  • sous-sol partiellement enterré :
    • pose de fenêtres hautes
    • pose de soupiraux
    • réalisation d’une cour anglaise
    • réalisation d’un saut de loup

Cour anglaise

  • cour aménagée, à l’extérieur du bâtiment, au niveau du sous-sol
  • permet d’apporter de la lumière à une fenêtre

Saut de loup

  • correspond à une petite cour anglaise
  • fermé par une maçonnerie et une grille

Mise en oeuvre de l’assainissement et de l’ isolation

Drainage

  • révision de la pente du terrain afin d’emmener les écoulements à l’opposé du sous-sol aménagé
  • pose de tuyaux drainants autour des fondations ou création de digues : aide à l’évacuation des eaux

Assainissement

  • prévoir des travaux d’assainissement en cas de problèmes d’humidité

Isolation thermique

  • l’isolation concerne à la fois les murs, les sols et les ouvertures
  • bien pensée et effectuée, l’isolation peut aider à faire des économies d’énergie

Mise en place de l’aération

  • aération naturelle :
    • possibilité d’installer des grilles dans les parties hautes des murs
    • pose d’aérations au-dessus des nouvelles ouvertures
  • aération mécanique :
    • installation d’une VMC simple ou double flux
    • régulation de l’air ambiant
    • évacuation de l’air saturé en eau
    • évite les problèmes de moisissures et d’humidité
    • peut-être complété par un puits canadien pour en optimiser les performances

Réalisation des raccordements

  • selon les besoins des pièces prévues :
    • raccordement au réseau électrique
    • raccordement au réseau d’eau

Agencement

  • revêtements de sol (carrelage, moquette, lino, parquet) et de mur (peinture, papier peint, carrelage, enduits,…)
    • le sol peut nécessiter un ragréage et se voir appliquer une isolation via la pose d’une chape
  • cloisonnement
 

 

L’aspect réglementaire

Comme tout projet de grands travaux, selon la surface créée, il vous faudra effectuer des démarches auprès de votre mairie. Ainsi, si cet aménagement de sous-sol permet une augmentation de surface de plancher de :

  • plus de 5 m² : déposer une autorisation de travaux
  • plus de 20 m² (ou 40 m² si plan local d’urbanisme - PLU): déposer un permis de construire

Attention, toutefois, certains PLU sont plus exigeants.

 

Passer un sous-sol en espace habitable est très réglementé en France. En effet, le Code de la santé, dans son article L1331-22, indique qu’il est interdit de vivre dans “les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation”. Cette loi a pour objectif d’empêcher la vente ou la location de bien en sous-sol réaménagé dont la qualité de l’air et la salubrité ne sont pas acceptables.

 

Le Code de la construction et de l'habitation, quant à lui, apporte une tolérance envers les logements rendus salubres et précise que “les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur”. Il indique également la nécessité de protéger les logements en sous-sol contre les remontées d'eau et les infiltrations. Ces logements doivent aussi :

  • protéger les habitants contre les incendies
  • bénéficier d'un renouvellement d'air
  • etc.

 

Enfin, n’étant pas considéré comme une partie effective du logement, le sous-sol n’est pas assujetti à la loi Carrez. Il n’est donc pas intégré dans la surface totale du logement sauf dans le cas d’un sous-sol “semi-enterré et que, lorsque l'on se tient dans la pièce, le regard peut se porter sur l'extérieur”.

 

Dans le cadre spécifique de la copropriété, vous devrez en outre en passer par une demande d’accord à l’occasion d’une assemblée générale. votre projet devra alors être porté à l’ordre du jour et être adopté à la majorité des voix.

 

En termes de tolérance, sachez que plus la surface habitable supplémentaire sera petite et plus votre projet aura de chance d’aboutir. Par ailleurs, ce projet pourra être bien plus facilement accepté si les pièces ajoutées sont des pièces de service de type buanderie ou cellier plutôt que des pièces de vie telles que des chambres.

Enfin, si vous êtes en zone inondable, il y a de forte chance que ce projet avorte.

 

Le coût d’un aménagement

S’il est complexe de chiffrer précisément un tel projet, le tableau suivant vous apportera déjà quelques indications.

 

Postes à prévoir

Descriptions rapides

Prix

protection murs et sols contre l'humidité

  • protéger les murs des remontées capillaires et de toutes formes d’eau pouvant s’introduire

travaux difficile à chiffrer

plus de 1 000 €

réseau d'eau

  • exemple pour le raccordement d’une petite salle d’eau

fourniture et pose

3 000 à 5 000 €

réseau électrique

  • installer les différentes gaines techniques pour alimenter les prises de courant et les sorties lumières
  • prise antenne, prise téléphonique et autre pourront être prévus afin d’anticiper les éventuels besoins futurs
  • raccordement au tableau électrique

aménagement électrique d’un sous-sol

700 à plus de 1 500 €

installation d'une pompe de relevage des eaux

  • peu importe la pente à relever, cette pompe doit être capable de remonter les eaux usées

fourniture et pose

2 200 à 6 000 €

excavation

  • si la hauteur sous plafond n’est pas suffisante, cette étape sera impérative pour un minimum de confort

terre excavée

19 € / m3

création d’une dalle intérieure

  • mise en oeuvre d’une dalle de béton armé avec système de rupture de capillarité

coût en matériaux (hors décaissement)

30 à plus de 150 € / m²

percement d’un escalier 

  • prévoir une trémie
  • réaliser l’ouverture et l’installation de l’escalier

percement et pose

500 à 1 000 €

fourniture d’un escalier

  • installation d’un escalier : selon le matériau (bois, alu…) et le style choisi (droit, tournant…)

fourniture

500 à plus de 5 000 €

percement d’un saut de loup

  • réaliser l’ouverture dans le mur et s’assurer de l’étanchéité
  • fournir et installer le saut de loup

percement et pose

1 000 €

fourniture d’un saut de loup

fourniture

150 à 200 €

modification du plancher du rez-de-chaussée

 

 

 

isolation

  • évite les déperditions thermiques et la fraîcheur de la terre
  • pour les murs : laine de verre, laine de roche et polystyrène expansé
  • pour le sol : polystyrène ou laine de roche
  • ne pas oublier d’isoler le plafond (thermiquement et acoustiquement)

fourniture et pose

40 à 70 € / m²

cloisonnement

  • pour la création de plusieurs pièces (carreau de plâtre, béton cellulaire, placoplâtre...)

fourniture et pose

50 à 120 € / m²

parement des murs

fourniture

15 à plus de 25 € / m²

parement des sols

fourniture

3 à 100 € / m²

installation VMC simple flux

  • installation d’une VMC neuve

fourniture

600 à 1 800 €

installation VMC double flux

1 500 à 4 000 €

raccordement à une VMC existante

  • si le logement possède déjà sa VMC, un raccordement sera possible moyennant la mise en place des grilles d’aération dans le niveau inférieur

raccordement

250 €

 

 

TVA et aides

Dans le cas d’un logement de plus de deux ans, vous aurez accès à un taux de TVA réduit à 10 %. Dans certains cas, il peut même être de 5.5 % (amélioration de la performance énergétique du logement). Dans ce second cas, il faudra alors en passer par un artisan Reconnu Garant de l’Environnement.

Selon les travaux envisagés, vous pourriez aussi prétendre à des aides de l’ANAH qui tient compte des travaux de rénovation énergétique. Dans cette même optique, les aides telles que le crédit d’impôt transition énergétique, l’éco-prêt à taux zéro ou les aides de certains fournisseurs d’énergie pourraient venir alléger votre budget.

 

Le conseil

Différents corps de métiers sont amenés à intervenir pour cet aménagement de sous-sol. Ainsi, soit vous optez pour une gestion personnelle des travaux, soit, pour plus de tranquillité et une garantie de parfait achèvement dans les règles de l’art, vous confier cette mission à un professionnel, le maître d’oeuvre.

2018-12-10 12:00:00

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Déclaration n°1262855

 

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