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Extension de maison : les étapes pour la réussir

Extension de maison
Lorsque vous envisagez de “pousser les murs” de votre maison afin de disposer de nouveaux espaces, il vous faut aussi penser à respecter un certain nombre de règles et de contraintes de manière à mener à bien votre projet. En effet, entre les différentes réglementations (urbanisme, thermique et autre) il est important de ne rien oublier pour ne pas avoir de mauvaise surprise ensuite.
Ainsi, que ce soit pour créer une extension sur plusieurs niveaux, une simple surélévation de toiture ou un espace supplémentaire de plain-pied votre projet de construction se révélera assez complexe à réaliser de par ces différentes règles et du fait que, au passage, vous souhaiterez peut-être, aussi, revoir la circulation et les volumes au sein de ce logement. A moins de simplement ajouter une pièce bien particulière, réaliser une extension de maison implique donc de revoir la circulation dans la maison (notamment, par exemple, dans le cas d’un agrandissement vertical nécessitant la création d’un escalier). Et il faudra, dans le cas d’une extension horizontale, choisir le meilleur emplacement pour ouvrir le mur.

Consultation du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Une des toutes premières démarches qu’il vous faudra effectuer consiste en la consultation du PLU, s’il existe, dont dépend votre lieu de construction. Pour cela, il vous suffit de vous rapprocher de la mairie.
Ce PLU définit les différentes contraintes à prendre en compte telles que :
  • les orientations de constructibilité ;
  • la hauteur de construction ;
  • l’emprise au sol disponible ;
  • les dénivelés ;
  • les limites de propriété ;
  • le recul minimum par rapport à la chaussée ;
  • la nature du terrain ;
  • la qualité du terrain ;
  • etc.

A noter que votre commune peut également apporter son lot de contraintes en termes de choix de couleur pour votre façade, de matériaux de construction… Sur le formulaire CERFA n°13410*04, vous pourrez prendre connaissance de l’ensemble des contraintes appliquées à votre parcelle.

En l’absence de PLU sur votre commune, c’est alors le Règlement National d'Urbanisme qui régira les règles de construction à respecter.

En outre, certains secteurs comme les zones dites protégées ou sauvegardées vous obligeront également d’obtenir une validation de votre projet de la part des Bâtiments de France.

Recours à un architecte

Exemple d’extension de maison
Selon les cas, le recours à un architecte peut vous être imposé. Cela dépend, en réalité, de la surface totale de votre projet après travaux. En effet, au-delà de 150 m², vous devrez impérativement faire appel à ses services. Mais, pour la bonne marche de votre projet et pour bénéficier d’un accompagnement et de conseils de qualité, vous pouvez recourir à un architecte en dessous de ces 150 m².

Le concours de ce professionnel va vous permettre d’optimiser au mieux votre projet d’extension afin de vous proposer un résultat final qui soit à la fois fonctionnel et agréable. Son rôle est de prendre en compte vos besoins, vos contraintes, vos habitudes de vie, etc. C’est lui qui proposera, sur base de plans, comment faire le lien entre le bâti existant et l’extension tant sur le plan de l’architecture que de l’esthétique, comment revoir la circulation et les volumes. Avec lui, de nombreuses erreurs pourront être évitées pour votre projet.
Lors de la conception de votre extension, l’architecte sera en mesure de vous présenter une première estimation du coût que celle-ci engendrera, poste par poste (maçonnerie, charpente, isolation…).

En termes de budget, si votre architecte se charge de la création de vos plans et supervise l’ensemble de votre chantier, il vous faudra lui prévoir une rémunération à hauteur de 10 à 12 % du montant hors taxes de vos travaux.

Concevoir une extension harmonieuse et cohérente

Pour obtenir une belle harmonie avec votre maison déjà existante, votre extension pourra être pensée de deux manières différentes. En effet, soit vous opterez pour un style en parfaite symbiose, soit pour une création en rupture complète. La première option viendra donc se fondre dans le décor tandis que la seconde proposera un agrandissement tranchant avec le bâti d’origine. Le choix sera fonction de vos goûts et de votre budget.
Quand cela est possible, une orientation plein sud permet de jouer sur un bel apport de lumière naturelle au sein du logement. Mais cela n’est pas toujours envisageable et il faut alors composer et prévoir les ouvertures et aménagements nécessaires (puits de lumière, murs vitrés, baies…).

Documents administratifs

Lors de la préparation de travaux, il faut aussi se pencher sur le besoin d’en passer par une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire selon l’ampleur et le type du chantier.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est attendue dans le cas où la surface de l’extension est inférieure à 20 m² et que cette dernière ne porte pas la surface totale de la maison au-delà de 150 m². A noter que si vous dépendez d’un PLU, la nouvelle surface pourra alors aller jusqu’à 40 m² avant de nécessiter un permis de construire.

Sachez également que, en dessous de 5 m² de surface créée, aucune démarche n’est attendue dès lors que vous ne touchez pas à l’aspect extérieur de votre maison. Ce peut être le cas lors d’un aménagement de comble pour lequel vous n’auriez pas à placer d’ouverture vers l’extérieur.

Le permis de construire

Mais si vous dépassez ce seuil de 20 m² supplémentaire (ou 40 m² dans le cadre d’un PLU), ou si votre surface totale dépasse les 150 m² après travaux, vous serez alors tenu de faire une demande de permis de construire auprès de votre mairie.
Un certain nombre de pièces annexes seront alors à placer dans le dossier :
  • les plans de l’extension qui seront utilisés lors de l’étude de la faisabilité du projet ;
  • le plan de situation (plan cadastral par exemple) ;
  • le plan de masse qui devra montrer la construction future et préciser ses dimensions ;
  • le plan en coupe du terrain et de l’extension ;
  • la notice expliquant le projet et décrivant le terrain ;
  • le plan des façades et toitures ;
  • un document graphique qui représente l’insertion de l’extension dans son environnement ;
  • une photographie montrant la parcelle dans son environnement immédiat et une autre la situant dans le paysage plus éloigné.

D’autres pièces peuvent vous être demandées en plus en fonction des cas. C’est le formulaire CERFA n° 13406*06 qui sera utilisé pour cette demande de permis de construire.

Vue rapide des démarches

Extension : les autorisations administratives

Jusqu’à 5 m²

aucune autorisation administrative attendue

exception : en cas de modification de l’aspect extérieur une déclaration préalable de travaux sera faite en mairie

De 5 à 20 m²

déclaration préalable de travaux

De 20 à 40 m²

zone urbaine couverte par un PLU ou POS (Plan d’Occupation des Sols) : déclaration préalable de travaux

zone non urbaine : permis de construire

Au delà de 40 m²

(ou plus de 150 m² de surface totale après extension)

permis de construire établi par un architecte

Sélection des artisans

Dans le cadre de votre projet, vous aurez probablement besoin de faire appel à différents corps de métier. Entre le maçon, le couvreur, l’électricien, le plombier, le plaquiste, le peintre, etc., non seulement il faudra faire les bons choix d’artisans pour obtenir un travail irréprochable mais vous devrez aussi coordonner tout le monde afin que chacun puisse travailler au bon moment de la construction sans gêner les autres.
Le recours à un maître d’oeuvre ou à une entreprise de gros oeuvre pouvant assumer cette fonction pourrait vous ôter une belle épine du pied de ce point de vue.

Si toutefois vous décidez d’endosser ce rôle, il vous faudra alors commencer par sélectionner quelques artisans afin d’obtenir des devis. Avant de valider ces devis, vous vérifierez pour chaque prestataire retenu qu’il dispose bien de l’ensemble des assurances nécessaires.

A noter que si vous vous dirigez vers des professionnels disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) vous pourrez bénéficier, pour la fourniture des matériaux de votre extension et sa construction, d’un éco-prêt à taux zéro et/ou d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) sous réserve de répondre aux conditions associées.

EnChantier vous met directement en relation avec ces professionnels qui pourront vous présenter leurs devis selon votre projet.

Financement du projet

Dès lors que votre projet est en bonne voie, que les devis sont prêts et les autorisations administratives obtenues, il vous faut encore vous pencher sur le financement de votre projet, notamment si vous envisagez un emprunt bancaire sous la forme d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour travaux.
Si vous remplissez les conditions et que votre projet d’extension englobe certains travaux en lien avec les économies d’énergie, vous pouvez en outre faire une demande d’éco-prêt à taux zéro et/ou de CITE.

Lancement et surveillance du chantier

Extension d’une maison
Si vous avez fait le choix de suivre et de coordonner vous-même le chantier, il va vous falloir le surveiller et suivre de très près son avancée.

Avant le début du chantier : Pour commencer, vous devrez organiser une réunion de chantier avec chaque artisan devant intervenir. L’objectif est, ici, de mettre en place un calendrier d'exécution tenant compte des différentes interventions nécessaires sur le chantier et de la durée de chacune d’entre elles. Cela permettra d’avoir ensuite une vue d’ensemble des délais impartis pour chaque corps de métier.

Pendant le chantier : Tout au long du chantier, il sera également impératif de vous assurer que les délais ainsi déterminés sont bien tenus. Ce sera aussi l’occasion de vérifier l’absence de surcoûts.

A la fin du chantier : Au moment de la réception de votre chantier, vous déclencherez à la fois les garanties de bon fonctionnement, de parfait achèvement et les garanties décennales. C’est à l’occasion de cette phase de réception que vous pourrez, si nécessaire, émettre vos réserves quant à la bonne réalisation des travaux. Si des réserves sont notées, elles devront être levées par les artisans concernés dans un délai dit “contraint”.

Respect de la réglementation thermique

La RT 2012 (réglementation thermique actuellement en vigueur) apporte un certain nombre de contraintes lors de la construction d’une extension. En effet, il vous faudra respecter partiellement ou totalement la RT 2012 selon les graduations suivantes :
 

Respect de la réglementation thermique 2012

“allégée”

extensions de moins de 150 m²

ET

moins de 30 % de surface SHONRT* créée

Ce sont uniquement les éléments changés ou ajoutés qui devront être conformes à la RT 2012.

“intégrale”

extensions de 150 m² ou plus

150 m²

OU

30 % ou plus de SHONRT* créée

Sera attendue une conformité à l’intégralité des exigences de la RT 2012 aussi bien en matière d’isolation que de production énergétique.

* La SHONRT correspond à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau après avoir déduit les surfaces non chauffées (garage, sous-sol ou combles non aménagés, véranda).

Déclaration d’achèvement de travaux

Enfin, à l’issue des travaux, il vous faudra impérativement effectuer votre déclaration d’achèvement de travaux auprès de l’administration, à savoir votre mairie. Vous serez également tenu d’aviser, dans les 90 jours, les services fiscaux de la création de votre extension et de les informer de la nouvelle surface habitable de votre maison.
Sachez que, pour les services fiscaux, une construction sera estimée achevée dès lors qu’elle peut être utilisée. Ainsi, vous ne pourrez pas vous appuyer sur le fait que les finitions du type peintures, papiers peints et même revêtements de sol, ne sont pas terminées pour repousser cette échéance.

Le conseil du professionnel EnChantier

En termes d’énergies, il vous faudra penser à vous renseigner auprès de votre électricien et/ou de votre plombier chauffagiste pour savoir si votre installation actuelle peut supporter les nouveaux besoins de votre logement ainsi agrandi.
2018-10-29

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Déclaration n°1262855

 

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